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【新闻】买房退定金攻略如何避免定金陷阱五金制品

发布时间:2020-10-18 16:46:48 阅读: 来源:汽油机厂家

对目前,在房地产买卖合同交易进程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法致使的众多买房人定金不能退回的问题,引发众多已购房者的愤怒,也引发了准备购房者的担心和疑...

对目前,在房地产买卖合同交易进程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法致使的众多买房人定金不能退回的问题,引发众多已购房者的愤怒,也引发了准备购房者的担心和疑虑。那末对购房定金问题,购房人是如何理解的,遇到购房定金问题又是如何做的,对购房定金问题法律又是如何规定的,购房定金甚么情况下能退,甚么情况下不能退,如果定金能退,那末用甚么方式退?如何样将不能退的定金退回?

1、定金能不能退。

目前,开发商在和买受人签正式商品房买卖合同之前通常都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来和开发商签合同或双方对合同的条款达不成1致意见,大多数开发约定金是不退的。这类定金或订金的约定,对买受人极其不利,使买受人在签约时处于受制于人的地步,买受人常常在定金不退的压力下,背心肠接受开发商的不同等条款,自己的真实意思也不能体现在,合同中,有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为,购房定金和其它商品交易1样,就像平常买东西1样,交了定金就是这个东西给我留着,我准备要了,如果东西我不要了,定金就算我给您的赔偿,以此类推到房子上,认为1旦签订了商品房认购书,不管甚么缘由房子终究没有买成,定金就1定不能返还了,有些人乃至自动放弃了取回定金,这实际上是1种误解。其实定金是可以退的。那末在甚么条件下定金可以退,甚么条件下定金不能退?

2、定金的法律规定。

到目前,为止,触及到定金的法律规定有下:《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有:《商品房销售管理办法》等。

《中华人民共和国合同法》第1百1105条对定金问题规定以下:给付定金的1方不实行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的1方不实行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》第8109条规定:当事人可以约定1方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的1方不实行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的1方不实行约定的债务的,应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法司法解释》第6部份第1百1105条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的1方谢绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的1方谢绝订立合同的,应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人1方缘由未能订立商品房买卖合同,应当依照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,致使商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。另外,建设部的《商品房销售管理办法》规定:“符合商品房销售条件的房地产开发企业,在订立商品房买卖合同之前,向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款,当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。

除法律法规及部门规章的规定以外,北京市房屋交易相干主管部门也做了1些的工作,例如、在2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同,要求开发商按此格式合同的内容履行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第4条规定:认购人同意在支付定金之日起_____日内,和出卖人协商商品房买卖合同的相干条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限,而非终止时限)。第6条规定:认购人在第4条第2款约定的期限内和出卖人协商商品房买卖合同的相干条款,但双方未达成1致意见,自第4条第2款约定的期限届满之第二天起超过___日的,本认购书自动消除;双方也能够协商消除本认购书。出卖人应当在本认购书消除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。

从以上,的法律规定及具体行政措施我们可以得出以下结论:商品房认购书作为商品房买卖预约合同,其中的定金条款,是在1方背约,致使没法签订商品房买卖合同时,对守约方的保护和救济。但是,当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商1致时,不能认为任何1方存在背约行动。在这类情况下,认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人1方缘由未能订立商品房买卖合同,应当依照法律关于定金的规定处理,即买受人因自己的缘由放弃购买此房屋,不来签订买卖合同,或出卖人背约,不卖此房屋,那末不实行约定的义务1方无权要求返还定金;接受定金的1方不实行约定的义务,应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由,致使商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成1致,而未能签约的,不能归责于任何1方,所以出卖人应把定金全数返还买受人。

3、如何避免定金圈套。

要避免定金圈套首先不要和开发商签订认购协议书,不要交定金。在商品房的交易进程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金其实不是签订商品房买卖合同的1个必经程序,双方经协商1致,可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预支款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等,这样1旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回,退回的法律根据有两个:

1是《担保法司法解释》第1百1108条规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持;

2是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,致使商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

另外,司法实践通常认为,“订金”等费用是预支款性质,因双方未签订商品房买卖合同开发商获得了该款项,属于不当得利,因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有益的内容,如甚么条件下定金可退,不退定金的法律后果及背约责任如何承当。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》,不同意开发商对此认购书的内容做修改。

4、如何退定金才能成功。

通过以上,的分析,我们知道退定金是有1定条件的,即因合同条款达不成1致意见可以退,另外,必须是在认购书约定的期限内来签合同,要想退定金必须要证明这1点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明,也能够通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房,属于背约行动,但也通过增加补充协议的方式到达了退定金的目的。另外,对内部认购等无销售许可证或产权证的项目,因本身不具有销售条件,因此任何情况下定金都可退,无需做大量的取证工作,直接起诉便可。

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